Nowy standard MSSF 16 może zmusić długoterminowych leasingobiorców powierzchni biurowej do szukania bardziej elastycznych rozwiązań — twierdzi Alexander Garrett
Statki i samoloty, platformy wiertnicze i pociągi, sklepy i hotele — wszystkie mają ze sobą coś wspólnego. W ostatnich latach firmy wykorzystują te cenne zasoby, oferując leasing jako olbrzymią część wydatków, które pozwalają przedsiębiorstwom pozyskać zasoby bez konieczności umieszczania ich w bilansie. Od stycznia przyszłego roku to się zmieni, kiedy w życie wejdzie nowy międzynarodowy standard rachunkowości — MSSF 16. Umowy najmu będą musiały być wykazywane jako zobowiązania w rachunkowości firmy i nie będzie można ich już ukrywać.
Jeśli zastanawiasz się, w jaki sposób dotyczy to Ciebie, istnieje jeszcze jeden element, który można dodać do tej listy — biura. Jeśli Twoja organizacja (a tak jest w przypadku większości firm) nie jest właścicielem większości używanej przez nią przestrzeni roboczej, ale wynajmuje ją na podstawie długoterminowych umów, od przyszłego roku będziesz mieć obowiązek wykazywać w pełni te zobowiązania. W przypadku firm, dla których nieruchomości są jednym z największych wydatków, spowoduje to ogromne zmiany w bilansie i niekiedy przełoży się na drastyczne zwiększenie poziomu zadłużenia.
Krótko mówiąc, czas zweryfikować swój portfel leasingowy. Wielu przedsiębiorców wierzy, że niewinnie wyglądający standard MSSF 16 stanie się katalizatorem do odejścia od długoterminowych najmów i przyspieszy przejście na wynajem krótkoterminowych, elastycznych przestrzeni roboczych, które nie są objęte nowym standardem.
Zobowiązania leasingowe
Pomysłodawcą wprowadzenia nowego standardu rachunkowości z zakresie najmu jest Sir David Tweedie, który będąc przewodniczącym Rady Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, lubił żartować: „Moim największym celem, zanim umrę, jest latać samolotem, który faktycznie jest wykazywany w bilansie linii lotniczych”. Chodziło mu o to, że prawie wszystkie linie lotnicze dzierżawiły swoje samoloty, aby ukryć rzeczywistą skalę zadłużenia.
Wprowadzenie standardu MSSF 16 jest zapowiadane od długiego czasu. Jego głównym skutkiem dla najemców nieruchomości jest zniesienie rozróżnienia między leasingiem operacyjnym a finansowym. Wszystkie wydatki z tego tytułu muszą być wykazywane jako „zobowiązania leasingowe”. Jest jeden wyjątek — krótkoterminowe, trwające mniej niż 12 miesięcy dzierżawy, które są zwolnione tak długo, jak długo w umowie najmu nie ma opcji wykupu nieruchomości pod koniec okresu najmu. Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości szacuje, że spółki notowane na giełdzie posiadają prawie 3 biliony USD(1) zobowiązań z tytułu najmu, których nie umieszczają obecnie w swoich bilansach.
Wartość nowo odkrytych zobowiązań różni się znacząco w zależności od branży. Przyciągająca uwagę infografika stworzona przez firmę Aptitude Software(2) przedstawia, w jaki sposób ukryte zobowiązania wpływają na różne sektory jako „leasingowe góry lodowe”. Wynika z niej, że sprzedaż detaliczna i logistyka to branże posiadające najwięcej ukrytych zobowiązań.
Tymczasem badania PwC sugerują, że po wejściu w życie standardu MSSF 16 firmy świadczące usługi profesjonalne, które wynajmują głównie biura i samochody, odnotują wzrost zadłużenia średnio o 42%(3).
Długoterminowi przegrani
Co to oznacza? „Jeśli firma jest stroną w umowie najmu o znacznej wartości, odnotowanie tych znacznych nowych aktywów i zobowiązań zmieni wskaźniki zadłużenia, w efekcie czego zadłużenie całkowite będzie wyższe niż do tej pory. W przypadku firm, które zawarły umowy najmu na podstawie poziomu długu całkowitego, może to doprowadzić do naruszenia warunków umów z powodu zmian księgowych” — wyjaśnia Paul Fenner, dyrektor ds. nieruchomości w firmie księgowej Moore Stephens. Wyniki ankiety przeprowadzonej wśród kredytodawców w 2015 r.(4) wskazują, że 80% z nich planuje po wprowadzeniu standardu MSSF 16 zmienić podejście do przyszłych umów lub zmienić poziom wskaźników w umowach kredytowych.
W niektórych przypadkach ujawnienie pełnego zakresu zobowiązań finansowych spółek może zniechęcić inwestorów. Kiedy w 2011 r. brytyjska sieć księgarni Borders znalazła się w stanie likwidacji, okazało się, że firma zawierała długoterminowe umowy najmu o wartości wielokrotnie przekraczającej jej zobowiązania wykazywane w bilansie.
Co to wszystko oznacza dla rynku przestrzeni biurowej? Proces księgowania dla każdego, kto (oprócz innych zasobów) wynajmuje biura, będzie znacznie bardziej skomplikowany niż dawniej. Na przykład w międzynarodowych firmach biura są zwykle wynajmowane na poziomie krajowym. Wszystkie te informacje z różnych krajów, w różnych językach i walutach, będą musiały być zbierane i ujmowane w rozliczeniach globalnych.
Elastyczne rozwiązania
Jednak wprowadzenie standardu MSSF 16 w najbardziej widoczny sposób zmieni rynek przestrzeni biurowej. Panuje ogólna zgodność, że firmy będą szukać krótszych opcji najmu, aby zachować minimalny poziom zobowiązań w swoich nowych bilansach. Zdaniem zespołu ds. obsługi najemców w agencji nieruchomości Savills, niektóre umowy najmu mogą zostać przekształcone w umowy o świadczenie usług, aby uniknąć kapitalizacji najmu. Według Savills „w wyniku tych zmian popularność biur z obsługą i współdzielonych przestrzeni roboczych może gwałtownie wzrosnąć”.
Do podobnych wniosków dochodzi agencja konsultacyjna Cushman & Wakefield w swoim raporcie „Coworking 2018”(5). „Umowy najmu lub licencje na okres poniżej 12 miesięcy mogą być wyjątkiem od standardu MSSF 16. Możemy więc spodziewać się większego popytu na elastyczne przestrzenie robocze, ponieważ nie będzie wymogu umieszczania takich zobowiązań w bilansie najemcy” — twierdzą autorzy raportu.
Sednem problemu jest „prawo dostępu”, czyli kto naprawdę kontroluje przestrzeń roboczą. Firmy takie jak Regus, oferujące elastyczne przestrzenie do pracy, posiadają udziały w nieruchomości i zapewniają najemcom przestrzeń oraz usługi zgodnie z popytem i dostępnością. Mało prawdopodobne jest więc, że zostanie to uznane za wynajem w rozumieniu nowego standardu rachunkowości. Agencja Cushman & Wakefield przeprowadziła własne badania wśród brytyjskich wynajmujących(6) i odkryła, że „jedna trzecia z nich wierzy, iż proponowana zmiana standardu księgowania najmu zdecydowanie zwiększy popyt na elastyczne przestrzenie do pracy, podczas gdy pozostałe dwie trzecie uważa, że prawdopodobnie spowoduje zmianę popytu. Ani jeden z respondentów nie uważał, że popyt w przyszłości pozostanie bez zmian”.
Jonathan Steel, dyrektor globalny ds. rozwiązań dla najemców w BNP Paribas, uważa, że nowy standard to okazja dla firm, aby uporządkować finanse i zdecydować, które aktywa powinny być własnością, które powinny być przedmiotem tradycyjnego najmu, a które będą wynajmowane jako biura z obsługą. Im bardzie elastyczne rozwiązanie, tym mniejszy wpływ na bilans firmy — a to powinno uszczęśliwić zarówno banki, jak i inwestorów.
Alexander Garrett jest brytyjskim dziennikarzem niezależnym, który zajmuje się szeregiem zagadnień biznesowych dla brytyjskiej prasy.
Źródła:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
